Сегодня Украина проходит все этапы становления рынка недвижимости, в том числе и в жилом сегменте. Один из них – заимствование новых форм жилья.
В последние годы между двумя форматами жилья – городскими квартирами и загородными коттеджами – образовался новый сегмент – малоэтажные многоквартирные жилые комплексы. Людям комфортней жить в невысоких домах. Концепция таких домов предполагает сочетание экологии загорода и недорого квадратного метра. Рынок малоэтажных многоквартирных загородных комплексов не велик и не очень хорошо развит. Цены на апартаменты в жилых комплексах варьируются от $1000 до $3500 за кв.м.
В Англии малоэтажные многоквартирные комплексы начали строить два века назад, а в континентальной Европе и США – в конце XIX века. В Канаде ММЗК составляют около 30% загородного жилого фонда. В России такая модель жилья была введена для экономии земли. У нас этот вид зданий стали возводить уже на хороших участках и не для самой бедной публики. Изначально такие проекты получили статус элитных апартаментов. Сейчас же строятся именно жилые малоэтажные комплексы, как правило, на территории минимум 1-1,5 га и состоящие из нескольких корпусов.
Проект многоквартирного дома более экономичен для девелопера. Строительство не требует большого участка земли, также невысока себестоимость возведения такого жилья. Поэтому цена квадратного метра в такой квартире значительно меньше, нежели при покупке собственного коттеджа. В частности, прокладка коммуникаций сразу к нескольким квартирам, а не к одному дому обходится в несколько раз дешевле.
Хотя малоэтажным принято считать комплекс зданий, этажность которых не превышает трех этажей, сейчас, малоэтажный комплекс может насчитывать и 7 этажей. Количество квартир варьируется от 50 до 250, в зависимости от количества корпусов. Наиболее четко ММЗК характеризуют такие критерии, как этажность дома не более 5 этажей, наличие в каждом доме подъезда с квартирами, придомовая территория – общественная, без выделения участков собственникам квартир, в каждом подъезде существуют общественные зоны: холлы, лестничные пролеты, существует понятие сантехнического стояка, общего для нескольких квартир.
За состояние стояков и прочих общественных зон ответственна эксплуатирующая организация, на балансе которой состоит жилой комплекс. Эксплуатирующая организация отвечает также за состояние общественных территорий внутри домов: холлы, лестницы, кровля дома, придомовой территории.
Класс малоэтажных загородных комплексов определяется сочетанием местоположения и характеристик проекта. На сегодняшнем рынке представлено две категории малоэтажной многоквартирной застройки: эконом-класс и бизнес-класс.
Первоочередным фактором для определения класса является местоположение, но иногда недостатки местоположения могут компенсироваться высокими качественными характеристиками проекта.
Для дорогих загородных комплексов, характерна ситуация, когда квартиры продаются до года-полутора после ввода в эксплуатацию. Ситуация обусловлена в первую очередь ценовой политикой инвесторов, изначально заявляющих максимально возможные цены.
Если цены невысоки, то при удачном местоположении и приемлемом качестве строительства все квартиры комплекса продаются до сдачи, а иногда даже до окончания строительных и отделочных работ.
Сегмент малоэтажных многоквартирных жилых комплексов в ценовом отношении столь же динамичен, как и другие сегменты рынка жилья. Строительство малоэтажных загородных комплексов – это тенденция. Причем очень показательно демонстрирующая, что потребители жилой недвижимости пусть медленно, но верно идут к европейским стандартам в понимании комфорта проживания. Основная группа потребителей – это люди, которые хотят жить за городом, но не могут позволить себе отдельный коттедж. В 90% случаев экология входит в тройку наиболее важных причин покупки, наряду с надежностью компании и приемлемой ценой. Также, малоэтажные комплексы интересны всем, кто любит проводить время на природе, размеренное спокойное проживание, здоровый образ жизни.
Число малоэтажных комплексов в последние годы растет, хоть и не в геометрической прогрессии. В общем объеме загородного жилья на долю малоэтажных многоквартирных комплексов приходится не более 7%. Но по мере смены приоритетов в сознании потребителей жилья, темпы роста спроса на квартиры в малоэтажных многоквартирных загородных комплексах будут постоянно динамично расти.
Покупателей в малоэтажных комплексах привлекает то, что данное жилье не уступает по уровню комфорта и удобства городской квартире, не обременяет дополнительными затратами и проблемами эксплуатации земельного участка – как индивидуальный жилой дом. Эксплуатационные расходы в малоэтажных многоквартирных жилых комплексах намного меньше, чем для индивидуального жилья и сравнимы с расходами в обычных многоквартирных домах. Коммуникации – центральные.
Малоэтажный многоквартирный жилой комплекс – это намного более престижное и комфортное проживание. На охраняемой территории малоэтажного комплекса дети в гораздо большей безопасности, их можно отпускать без взрослых, не опасаясь криминала. Уменьшается количество соседей, придомовая территория не заставлена машинами и во дворе царит тишина и спокойствие. По социальному статусу, в таких комплексах, как правило, все квартиры идут на продажу, что в совокупности с небольшим числом квартир, гарантирует если не единый, то хотя бы близкий и достаточно высокий и однородный социальный статус проживающих.
Объем инфраструктуры зависит от размеров комплекса, числа квартир: чем масштабнее проект, тем шире инфраструктура.
Как недостаток можно выделить отсутствие собственного участка земли. Также в сравнении с многоэтажными домами недостатками во многих случаях являются отсутствие лифта и мусоропровода. Наиболее характерно это для комплексов, этажность которых не превышает 4-5-ти этажей. Многие малоэтажные дома расположены обособленно относительно крупных населенных пунктов, поэтому у владельцев бывают проблемы при подъезде на общественном транспорте. Квартиры, расположенные на первых этажах: менее востребованы рынком, чем на более высоких этажах.
Для малоэтажных многоквартирных жилых комплексов характерно более равномерное распределение спроса по типам квартир, с большим упором на — двух и трехкомнатные квартиры (в совокупности, 70% от общего спроса). В малоэтажных комплексах, по сравнению с многоквартирными домами, площади квартир одного типа на 10-20% больше.
Киев постепенно придет к малоэтажному многоквартирному строительству и будет разрастаться вширь, в районы Киевской области.
В Подмосковье объем рынка малоэтажных комплексов составляет не более 330 000 кв.м. в натуральном выражении и порядка $1 млрд. в денежном выражении. Строительство малоэтажных многоквартирных домов широко распространено пока еще только в районе Рублевского шоссе. Дело в том, что на данной территории основной критерий стоимости жилья – его местонахождение на таком популярном направлении. Проблема строительства малоэтажных многоквартирных домов, которые особенно востребованы в небольших исторических городах, по-прежнему актуальна.
Площадь апартаментов в малоэтажных комплексах можно выбрать в диапазоне от 60 кв.м. до 500 кв.м. На престижных Рублево-Успенском и Новорижском шоссе цена за кв.м. квартиры колеблется от $3 до 8 тыс. Чем меньше площадь квартиры, тем выше стоимость квадратного метра. Малоэтажные комплексы в Подмосковье строятся как в коттеджных поселках, так и в рамках мега-проектов, таких как "Рублево-Архангельское", "Остров Барвиха", "Большое Домодедово", "Остров Истра" и пр. В целом, складывается тенденция к увеличению числа многоквартирных малоэтажных домов в Подмосковье. Если раньше за 3 года на рынок вышло 10-15 проектов, то сейчас это число значительно возросло. Всего в Подмосковье на сегодняшний день насчитывается более 30 малоэтажных многоквартирных жилых комплексов. Большинство из них располагается не дальше 10-50 км от города. По мере удаления от Москвы цена квадратного метра падает. Также на стоимость влияет транспортная доступность, развитая инфраструктура, размеры комплекса и близость дома к лесному массиву или водоему.
Департамент аналитики компании «Канзас»
